全国首批四单消费基础设施REITs解析之估值与现金流分派篇-新世纪评

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摘要：

专题研究全国首批四单消费基础设施REITs解析之估值与现金流分派篇结构融资评级部赵超曹晟曹婧金颖一、引言上两篇文章就四单消费基础设施REITs的交易结构和标的物业进行了解析，详见“全国首批四单消费基础设施REITs解析之交易结构篇”和“全国首批四单消费基础设施REITs解析之标的物业篇”。本文旨在分析标的物业估值中涉及的重要参数设置，比如运营净收入、折现率和收益期限等，然后分析基金的净现金流分派率，最后分析原始权益人和运营管理机构。首先，我们要明确资本化率（CapRate）1和净现金流分派率是两个层面的指标，物业的优质程度不能与基金投资人的回报率划等号。一方面CapRate反应的是持有标的物业...

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